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第一篇 房地产企业税收筹划实战报告3

第一章 房地产企业税收筹划案例解析3

案例一“土地先投资后转让”的税收筹划3

案例二 盘活“烂尾楼”的税收筹划策略4

一、基本案情4

二、分析点评5

三、政策依据7

案例三 售后回租的税收筹划7

一、售后回租的税务处理7

二、售后回租的税收筹划8

案例四 企业租赁与承包经营的税收筹划方案9

一、项目概况及其财税分析9

二、最优纳税方案设计9

三、纳税方案的操作说明与基本评价10

案例五 转让在建项目的税收筹划方案11

一、背景情况11

二、税收筹划方案11

案例六 房产税的筹划空间：转租、转出和代销13

一、改出租为转租13

二、转出减值房产14

三、房产出租改代销15

案例七 房地产出租与联营投资方式的税收筹划16

一、采取出租方式应承担的税负16

二、采取联营方式应承担的税负16

三、寻求税负均衡点17

案例八 房产销售与股权转让的筹划方案对比17

案例九 土地增值税与房地产销售价格税收筹划19

案例十 不同类型房产项目的税收筹划模式22

一、精装公寓税收筹划建议22

二、办公用房税收筹划建议23

三、商业用房筹划建议25

四、停车场的税收筹划28

第二章 房地产企业综合税收筹划方案29

方案一 北京恒隆置业公司税收筹划方案29

一、恒隆置业开发项目概况及财税分析29

二、“铜锣湾”财税问题分析与筹划方案30

三、企业所得税及土地增值税清算筹划方案37

四、隆盛及物业公司的财税筹划方案42

方案二 欣源房地产项目转让税收筹划方案46

一、欣源——逸美合作开发概况及约束条件46

二、欣源——逸美目前面临的财税疑难问题47

三、欣源——逸美公司合作开发税收筹划方案47

四、对其他筹划事宜的思考52

方案三 天源置地集团税收筹划方案58

一、天源置地集团基本情况分析58

二、天源集团财务战略构想与筹划58

三、天源集团财税难题解决方案66

四、天源集团税务风险因素分析与防范策略67

第二篇 房地产企业涉税指南75

第三章 房地产企业财税分析75

第一节 房地产开发经营的特点75

一、房地产企业的类型与主要业务75

二、房地产开发的流程76

第二节 房地产企业的财税特征77

一、房地产企业的财务特征分析77

二、房地产企业涉税分析78

第四章 营业税政策解析与涉税处理81

第一节 营业税的基本规定81

一、营业税的特点81

二、营业税的纳税人82

三、房地产业营业税的应税范围83

四、营业税的计税依据与税款计算84

五、营业税的纳税义务时间88

六、营业税的纳税地点89

第二节 营业税的特殊税务处理91

一、价外费用的税务处理91

二、代收费用的税务处理91

三、代扣代缴的税务处理92

四、“设备甲供”的税务处理93

五、建筑装饰的税务处理93

六、转让在建项目的税务处理94

第五章 个人所得税政策解析与涉税处理95

第一节个人所得税的基本规定95

一、个人所得税的纳税人95

二、个人所得税的纳税范围与所得形式97

第二节 个人所得税的计算与涉税处理100

一、个人所得税应纳税所得额的基本内容100

二、个人所得税应纳税所得额的减免项目104

三、个人所得税的税率106

四、工资、薪金所得应纳税额的计算108

五、个人股票期权应纳税额的计算110

第六章 增值税政策解析与涉税处理114

第一节 增值税的基本规定114

一、增值税的征税范围114

二、建筑业、房地产业的相关规定115

三、增值税纳税人的相关政策117

四、增值税的税率119

第二节 增值税的涉税处理121

一、销项税额的涉税处理121

二、进项税额的涉税处理123

第三节 增值税的税务管理125

一、增值税的纳税义务发生时间125

二、增值税的纳税期限126

三、增值税的纳税地点127

第七章 企业所得税政策解析与涉税处理128

第一节 企业所得税的基本规定128

一、企业所得税的纳税人128

二、企业所得税的征税对象130

三、企业所得税的税率131

第二节 收入的确认原则与涉税处理132

一、计税收入的税务处理132

二、不征税收入的税务处理133

第三节 成本费用的扣除政策与涉税处理136

一、成本对象的确定原则136

二、开发成本的构成137

三、开发成本的核算方法与技巧138

四、计税成本与成本费用的扣除141

第四节 资产的涉税处理141

一、存货的涉税处理141

二、固定资产的涉税处理142

三、无形资产的涉税处理146

四、投资资产的涉税处理147

第五节 企业重组的税务处理149

一、企业重组的分类与一般涉税处理149

二、企业重组的特殊性税务处理151

第六节 房地产企业所得税的特殊处理156

一、公共配套设施的规定156

二、视同销售的规定156

三、利息支出的规定157

四、预提费用的扣除158

五、预缴土地增值税的扣除159

第八章 土地增值税政策解析与涉税处理160

第一节 土地增值税的基本规定160

一、土地增值税的征收目的160

二、土地增值税的纳税人与征税范围161

三、土地增值税的税率165

第二节 土地增值税应税收入和扣除项目的确定166

一、土地增值税应税收入的确定166

二、土地增值税扣除项目的确定167

第三节 土地增值税应纳税额的计算171

一、土地增值税增值额的确定171

二、土地增值税应纳税额的计算方法171

第四节 土地增值税的优惠政策174

一、普通标准住宅的税收优惠174

二、国家征用、收回房地产的税收优惠176

三、个人转让房地产的税收优惠177

四、企业兼并、投资联营的税收优惠178

五、合作建房的税收优惠179

第五节 土地增值税的征收管理180

一、土地增值税的征管要求180

二、土地增值税的纳税地点180

三、土地增值税的纳税申报时间181

四、房地产开发企业土地增值税的清算182

第六节 土地增值税的会计处理与纳税申报187

一、土地增值税纳税申报表187

二、房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报192

三、非房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报194

第九章 房产税政策解析与涉税处理196

第一节 房产税的基本规定196

一、房产税的纳税人与征税范围196

二、房产税的计税依据198

三、房产税的税率与应纳税额的计算200

第二节 房产税的优惠政策与税收征管201

一、房产税的优惠政策201

二、房产税的征收管理203

第三节 房产税的会计处理与纳税申报204

一、房产税的会计处理204

二、房产税的纳税申报204

第十章 契税政策解析与涉税处理207

第一节 契税的征税对象与纳税人207

一、契税的概念207

二、契税的特点207

三、契税的作用208

四、契税的征税对象208

五、契税的纳税人209

第二节 契税的计算210

一、契税的税率210

二、契税应纳税额的计算210

第三节 契税的优惠政策212

一、一般税收优惠212

二、特殊优惠规定213

三、契税的征收管理216

第十一章 城镇土地使用税政策解析与涉税处理219

第一节 城镇土地使用税概述219

一、城镇土地使用税的概念219

二、城镇土地使用税的纳税人219

第二节 征税范围、计税依据及税率220

一、城镇土地使用税的征税范围220

二、城镇土地使用税的计税依据220

三、城镇土地使用税的税率221

第三节 应纳税额与税收优惠222

一、城镇土地使用税应纳税额的计算222

二、城镇土地使用税税收优惠223

第四节 城镇土地使用税征收管理226

一、城镇土地使用税的纳税期限226

二、城镇土地使用税的纳税时间226

三、城镇土地使用税的纳税地点和征收机构227

四、城镇土地使用税的纳税申报227

第十二章 耕地占用税政策解析与涉税处理229

第一节 耕地占用税概述229

一、耕地占用税的概念229

二、耕地占用税的特点229

第二节 纳税人、征税范围与应纳税额230

一、耕地占用税的纳税人230

二、耕地占用税的征税范围230

三、耕地占用税应纳税额的计算231

第四节 税收优惠与征收管理232

一、免征耕地占用税232

二、减征耕地占用税232

三、耕地占用税的征收管理233

四、耕地占用税的纳税申报233

第十三章 印花税政策解析与涉税处理235

第一节 印花税概述235

一、印花税的概念235

二、印花税的特点235

三、开征印花税的意义236

第二节 印花税纳税人及税目税率236

一、印花税的纳税人236

二、印花税的税目与税率237

第三节 印花税应纳税额的计算242

一、印花税计税依据的一般规定242

二、印花税计税依据的特殊规定243

三、印花税应纳税额的计算245

第四节 印花税的税收优惠与征收管理247

一、印花税的税收优惠247

二、印花税的征收管理250

第十四章 城建税与教育费附加政策解析与涉税处理255

第一节 城市维护建设税255

一、城建税概述255

二、城建税的纳税义务人255

三、城建税的税率256

四、城建税的计税依据256

五、城建税应纳税额的计算257

六、城建税的税收优惠257

七、城建税的征收管理与纳税申报257

第二节 教育费附加258

一、教育费附加概述258

二、教育费附加的征收范围及计征依据258

三、教育费附加的计征比率259

四、教育费附加的计算259

五、教育费附加的减免规定259

第三节 城建税与教育费附加的会计处理和申报259

一、城建税、教育费附加的会计处理259

二、城建税、教育费附加的申报260

附录263

附录1房地产业重要税收政策263

关于企业处置资产所得税处理问题的通知263

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知264

关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知272

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知277

北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知279

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知286

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知296

国家税务总局关于关于土地增值税清算有关问题的通知302

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知304

附录2房地产开发流程八步曲与相关税费一览表307

附录3房地产企业36项税务风险313