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总报告：住房保障模式改革研究1

导言：研究的目的与研究路线1

（一）进行“住房保障模式改革研究”的目的1

（二）进行“住房保障模式改革研究”的研究路线2

一、对住房保障及其改革的基本认识4

（一）住房保障的本质4

（二）住房保障的基本内涵11

（三）因“地”制宜，彻底改革现行住房保障体系15

二、当前的住房政策及其改革完善23

（一）当前我国住房政策的基本架构23

（二）住房事业发展取得的成就及存在的问题27

（三）前述住房问题长期存在的主要原因31

（四）住房政策方面存在的问题37

（五）未来住房政策的改进方向和要点39

三、当前的住房保障政策及其改革完善45

（一）当前我国住房保障政策的基本架构45

（二）当前我国住房保障政策实施的效果及存在的问题47

（三）我国住房保障政策实施效果不理想的原因51

（四）我国住房保障政策顶层设计存在设计“缺陷”的原因56

（五）未来我国住房保障政策的改进方向与改革要点59

四、改善我国城镇土地利用状况62

（一）政府土地所有权的绝对化严重影响了城镇土地利用的效果62

（二）相对弱化政府土地所有权是改善城镇土地利用效果的关键63

（三）相对弱化政府土地所有权的改革，目前尚不宜全面推开67

（四）现阶段相对弱化政府土地所有权，改善城镇土地利用效果的基本设计69

结语 住房保障的“位置”73

专题报告一：我国住房事业发展的简要回顾及基本启示74

一、计划经济体制下的住房事业发展时期（1949-1978）74

二、市场取向下的住房事业发展时期（1978-2013）77

（一）市场取向住房事业的初生萌芽阶段（1978—1989）77

（二）市场取向住房事业的成长发育阶段（1990—1998）81

（三）市场取向住房事业的成熟完善阶段（1999—2013）84

三、回顾我国住房事业发展带来的基本启示88

专题报告二：学习先进国家和地区住房（保障）政策经验95

一、美国的住房（保障）政策97

（一）美国住房（保障）政策的基本情况98

（二）美国住房（保障）政策的“闪光”之处100

二、德国的住房（保障）政策102

（一）德国住房（保障）政策的基本情况102

（二）德国住房（保障）制度的“闪光”之处105

三、日本的住房（保障）政策107

（一）日本住房保障政策的基本情况108

（二）日本住房保障政策的“闪光”之处110

四、新加坡的住房（保障）政策111

（一）新加坡住房（保障）政策的基本情况111

（二）新加坡住房（保障）政策的“闪光”之处113

五、香港的住房（保障）政策116

（一）香港住房（保障）政策的基本情况116

（二）香港住房（保障）政策的“闪光”之处118

专题报告三：合理房价水平判断122

一、围绕“房价收入比”指标合理区间的分析与讨论123

（一）围绕“房价收入比”指标合理区间产生的种种困惑123

（二）“房价收入比”指标合理区间困惑产生的原因125

二、围绕“房价收入比”指标主要参数选取的分析与讨论127

（一）围绕“房价收入比”指标主要参数选取产生的种种困惑127

（二）“房价收入比”指标主要参数选取困惑产生的原因130

三、“住房可支付性指数”和“租售比”指标也有与“房价收入比”类似的问题132

四、围绕“合理房价水平判断”的再思考134

（一）对“合理房价水平”的再认识134

（二）对“房地产宏观调控”的再定位135

参考文献139