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第一篇 福利与经济效率3

第一章 经济系统与经济效率3

1.1福利与经济效率3

1.2 Pareto最适状况的必要条件5

1.3达到经济效率的状况11

1.4价格系统下达到经济效率的必要条件14

第二篇 土地财产（不动产）23

第二章 不动产市场的特性23

2.1不动产市场存在吗？23

2.2不动产市场的效率27

第三章不动产市场的功能33

3.1不动产权利的交易33

3.2不动产市场的功能34

第四章 土地与土地资源的定价43

4.1土地的整体性43

4.2土地的商业租45

4.3土地资源的定价50

4.4存量支配流量51

第五章不动产投资59

5.1不动产不同权利的特别投资特性60

5.2不动产投资人66

5.3一般整体资产投资报酬率的水平71

5.4各种资产报酬的型态——特别注意不动产73

5.5资产的长期报酬：一项实证研究79

5.6土地资源投资的需求对不动产市场的影响84

第三篇 开发91

第六章 开发的程序91

6.1开发的性质91

6.2开发者的各种问题93

6.3主要方案的选择97

6.4估计需求106

6.5最适的营建支出111

6.6基地使用的集约度113

6.7购地款额115

6.8开发案的选择118

第七章 再开发的时机与开发量119

7.1再开发的时机119

7.2再开发率124

第八章 不动产开发的财务129

8.1前言129

8.2短期融资132

8.3长期开发融资134

8.4长期投资融资137

第九章 融资对商用不动产市场的影响143

9.1 1950与1960年代的不动产市场143

9.2 1973～4年的不动产市场崩盘145

9.3 1989～91年的不动产崩盘147

9.4从两次崩盘所得的教训152

9.5不动产市场崩盘的影响154

9.6 1999年的商用不动产状况161

第十章 综合再开发165

10.1综合再开发的性质165

10.2私人企业的综合再开发166

10.3地方政府的开发169

10.4地方政府与私人企业的联合开发169

第十一章 公部门的开发：本益分析173

11.1本益分析（CBA）的功能173

11.2 CBA的原则175

11.3分配效果的问题182

11.4调整市场价格184

11.5为非市场财货定价187

11.6外溢效果与不具体价值的处理191

11.7选择适当的折现率195

11.8 CBA角色的评估200

11.9新Covent Garden市场的本益分析203

第十二章 规划管制的经济理论207

12.1外部效果207

12.2规划程序213

12.3规划管制的理论基础215

12.4政府以规划管制作为干预方法的正反意见222

12.5规划管制的影响225

第十三章 营建产业229

13.1营建产业的性质229

13.2营建产业的需求与供给232

13.3产品的定价234

13.4营建业的产业结构239

13.5建筑商的商人角色241

13.6劳力244

13.7生产力246

13.8机械化247

13.9创新251

13.10大量生产254

13.11现况与展望258

第四篇 都市土地使用263

第十四章 土地使用与土地价值263

14.1绪论263

14.2运输成本与区位265

14.3决定都市土地使用的因素269

14.4政府的政策274

第十五章 都市土地使用型态279

15.1企业与家庭的区位均衡279

15.2屠能（von Thunen）模式的应用285

15.3都市结构理论294

第十六章 都市地区的成长301

16.1都市成长理论301

16.2都市阶层与中地理论308

16.3最适的城市大小311

16.4外溢（ overspill）问题315

16.5绿带317

16.6新镇319

16.7扩大的市镇323

第十七章 都市环境的品质：都市地区的问题325

17.1都市衰败326

17.2污染333

17.3保育340

17.4都市交通345

第十八章 住宅357

18.1由市场经济提供住宅357

18.2住宅政策361

18.3租金管制经济学365

18.4权利分配的改变369

18.5 1979年的政策分水岭375

18.6土地所有权政策改变的影响381

18.7保守党住宅策略的弱点1979～89391

18.8住宅与通膨392

18.9住宅市场1989～99393

18.10未来的住宅提供395

第十九章区域政策401

19.1区域的问题401

19.2从区域性观点看产业区位403

19.3区域成长的理论与模式408

19.4政府的政策411

19.5都市更新418

19.6在欧盟体制下的区域政策421

第五篇 政府与土地资源425

第二十章 政府总体政策对土地与财产资源的影响425

20.1循环性的不稳定425

20.2货币政策428

20.3财政政策431

20.4低通膨经济中的不动产433

20.5有关成长与所得分配的政府角色434

第二十一章 经济理论与公共财务439

21.1由公部门提供财货与劳务439

21.2公部门的支出442

21.3公部门劳务的财源443

21.4使用者付费444

21.5租税450

第二十二章 租税在土地资源上的归宿459

22.1直接税与土地资源459

22.2 VAT对不动产的影响466

22.3以不动产为基础的地方税469

22.4目前地方政府的财政479

22.5地方财政的未来483

第二十三章 英国的不动产与欧盟（EU）485

23.1欧盟的单一市场485

23.2 SEM与不动产业486

23.3英国在世界顶级不动产市场中的地位489

23.4单一欧洲市场（SEM）对英国的冲击490

23.6英国加入EMU为成员的赞成与反对意见493

23.7 EMU与英国的不动产市场496

建议阅读文献503

索引509