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第一章 建筑物区分所有权与物业管理1

第一节 区分建筑物专有权的界定3

一、专有权的界定3

二、专有权人的权利4

三、专有权人的义务4

四、物权法规定及风险提示5

五、典型案例评析6

案例：区分所有人对专有部分的使用不得侵害其他区分所有人的共同利益——原告钟宝强等诉被告盛名公司下挖地基侵权案6

第二节 区分建筑物共有权的界定9

一、共有部分的界定9

二、区分建筑物共有权的界定10

三、共有权人的权利和义务11

四、建筑物区分所有与按份（共同+++共有的区别12

五、物权法规定及风险提示12

六、典型案例评析13

案例：专用使用权应受到相邻权的限制13

第三节 建筑物区分所有人的成员权16

一、成员权人的权利16

二、成员权人的义务17

三、物权法规定及风险提示18

四、典型案例评析19

案例：专有权人对他人侵占共有部分的行为是否有权提起诉讼——季某诉朱某侵犯居住安全及休息权案19

第四节 建筑物区分所有人的相邻关系24

一、相邻关系的界定24

二、相邻关系与地役权的区别24

三、相邻关系的内容25

四、物权法规定及风险提示26

五、典型案例评析28

案例一：行使通行权是有条件的——某公司与沈某、钱某通行权纠纷28

案例二：非业主能否成为相邻权纠纷诉讼的主体——马某与徐某相邻关系纠纷案32

第五节 物业管理的概述35

一、物业管理的由来与发展35

二、物业管理的特点35

三、物业管理的内容36

第二章 业主与业主自治39

第一节 物业业主41

一、业主的权利41

二、业主的义务43

三、物权法规定及风险提示44

四、典型案例评析45

案例：业主擅自开启通道，侵害其他业主权利，法院判决恢复原状——刘少平与佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会侵权纠纷案45

第二节 业主的自治管理规约48

一、管理规约的性质48

二、管理规约的订立、修改与效力49

三、管理规约的内容50

四、物权法规定及风险提示50

五、典型案例评析51

案例：业主违反管理规约应承担责任——某物业管理公司诉李某违反管理规约纠纷案51

第三节 业主大会55

一、业主大会的成立与职责55

二、业主大会的召集及决议56

三、业主大会的议事规则57

四、物权法规定及风险提示58

第四节 业主委员会60

一、业主委员会的成立60

二、业主委员会的职责61

三、业主委员会的诉讼主体资格61

四、物权法规定及风险提示64

五、典型案例评析65

案例：物业管理委员会或业主委员会是否具备诉讼主体资格——某小区物业管理委员会诉某区国土房管局要求履行法定职责案65

第三章 物业服务企业与物业服务71

第一节 物业服务企业73

一、物业服务企业的资质73

二、确定物业服务企业74

三、物业服务企业的职责与权限76

四、物业服务企业与物业管理其他主体的关系77

五、物权法规定及风险提示78

六、典型案例评析79

案例一：物业服务企业要为用人不当埋单——小区业主诉物业保安人员侵权纠纷79

案例二：物业服务企业无权干涉业主对专有部分的正常改造——大成物业管理公司与长安新城业主因封闭阳台引起的纠纷81

第二节 物业服务企业的服务标准87

一、物业管理的服务内容87

二、物业管理的服务标准87

三、风险提示91

四、典型案例评析91

案例一：第三人侵权，物业服务企业是否应承担赔偿责任——徐顺法等与上海复瑞物业管理有限公司物业管理合同纠纷上诉案91

案例二：住户小区内遇害，物业管理公司是否应承担违约赔偿责任——深业集团物业管理有限公司与胡素文等物业管理合同纠纷上诉案97

第三节 物业管理服务的收费108

一、物业服务费用的收取108

二、物业管理服务收费的项目和标准109

三、风险提示110

四、典型案例评析111

案例：姜超与重庆柏树房地产开发有限公司物业管理合同纠纷案111

第四章 物业服务企业的选聘方式117

第一节 前期物业管理的招投标119

一、确定招标方式119

二、办理招标的预审与备案120

三、前期物业管理公开招标121

四、物业管理公司参与投标123

五、开标和评标124

六、中标企业签订物业管理合同126

七、风险提示127

第二节 住宅小区物业管理的招投标128

一、发布招标公告与备案128

二、制作招标文件129

三、制作投标文件131

四、组织开标和评标132

五、中标企业签订物业管理合同及备案134

六、风险提示136

第三节 协议选聘物业服务企业136

一、协议选聘物业服务企业136

二、协议选聘物业服务企业的流程137

三、风险提示138

第五章 前期物业管理139

第一节 前期物业服务合同141

一、前期物业管理合同的签订141

二、前期物业服务合同与物业服务合同的衔接142

三、前期物业管理流程143

四、风险提示143

五、典型案例评析144

案例：上海缘城物业管理有限公司诉葛关森物业管理纠纷案144

第二节 前期物业服务的内容147

一、中标物业服务企业小区物业接管的综合验收147

二、确定临时管理规约150

三、制定和交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》151

四、风险提示152

第六章 住宅小区的物业管理155

第一节 物业的使用与维护157

一、物业的使用157

二、物业的维护158

三、违反物业正常使用的法律责任158

四、物权法规定及风险提示159

五、典型案例评析160

案例：业主私自搭建房屋，应当拆除——某物业管理公司诉23名业主私自搭建房屋纠纷案160

第二节 小区车库及会所、球场、泳池等建筑物、设施的归属163

一、小区车库的归属163

二、小区停车管理费165

三、会所、球场、泳池等建筑物的归属167

四、物权法规定及风险提示168

五、典型案例评析169

案例：小区车库应当首先满足业主的需求——某小区业主委员会诉开发商返还车库纠纷169

第三节 物业专项维修资金的管理与使用171

一、专项维修资金与专项维修基金171

二、专项维修资金的交存174

三、专项维修资金的使用176

四、专项维修资金的监督管理179

五、物权法规定及风险提示180

六、典型案例评析182

案例一：物业管理公司未依法缴存专项维修资金被判败诉——济南市亚圣园业主委员会诉亚圣物业、亚圣置业挪用专项维修资金纠纷案182

案例二：资金去向不明，应退返各业主——杨某、曾某等75人诉某房地产综合开发总公司擅自使用维修资金纠纷案184

第四节 物业服务企业退出管理188

一、物业服务企业退出的原因188

二、物业服务企业退出后物业服务企业的义务189

三、物权法规定及风险提示190

四、典型案例评析190

案例一：上海市普陀区爱建新村业主委员会诉上海曹杨物业有限公司物业管理纠纷案190

案例二：翠湖山庄业主委员会诉广州市恒和物业管理有限公司、广州市升恒房地产发展有限公司拒不移交物业管理权案193

第七章 物业服务企业的人力资源管理205

第一节 员工招聘207

一、用工申请207

二、面试与录用208

三、风险提示209

四、典型案例评析209

案例一：优先录用残疾人，不属于就业歧视209

案例二：非法用工，企业要承担责任210

第二节 员工入职212

一、入职登记212

二、签订劳动合同212

三、无效劳动合同215

四、劳动合同的变更216

五、风险提示216

六、典型案例评析217

案例一：采取欺诈手段签订的劳动合同不具有法律效力217

案例二：单方变更劳动合同无效219

第三节 员工管理220

一、企业规章制度220

二、员工培训管理221

三、员工薪资管理222

四、员工考勤和奖惩管理223

五、风险提示225

六、典型案例评析226

案例一：用人单位可以任意决定工资的发放吗？226

案例二：职工年休假期间，单位该如何支付待遇？228

第四节 员工离职230

一、员工单方面解除劳动合同230

二、企业单方面解除劳动合同231

三、协商解除劳动合同233

四、终止劳动合同234

五、风险防范235

六、典型案例评析236

案例一：劳动合同应该怎么解除才算合法？236

案例二：单位该以什么理由解除劳动合同，才能取得最理想的效果？238

第八章 物业管理中的相关费用交纳241

一、居住小区物业管理启动经费243

二、住宅专项维修资金243

三、普通居住小区物业管理费244

四、高档住宅物业管理费248

五、经济适用住房小区物业管理费250

六、供暖费251

七、房屋安全鉴定费253

附录一 物业管理中相关文件的示范文本257

临时管理规约（示范文本）259

管理规约（示范文本）265

北京市区（县）业主大会议事规则（示范文本）270

业主委员会管理章程（范本）273

前期物业服务合同（示范文本）278

北京市物业服务合同（范本）289

前期物业管理招标书293

附录二 法律法规301

中华人民共和国物业管理条例（2007年8月26日修订）303

中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日）315

城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日修正）318

前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日）321

北京市物业管理招标投标办法（2003年9月25日）328

住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日）336

物业服务收费管理办法（2003年11月13日）346

物业服务收费明码标价规定（2004年7月19日）350

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）（2003年12月24日）352

业主大会规程（2003年6月26日）357

物业服务企业资质管理办法（2007年11月26日修订）362